Jonas Wogh

In veel landen wordt het eigenwoningbezit zowel vanuit individueel als vanuit maatschappelijk perspectief gezien als de wenselijke eigendomsvorm. Dit proefschrift onderzoekt verschillende aspecten die, naast de eigen financiële middelen van huishoudens, van invloed zijn op hun mogelijkheden om een eigen woning te verwerven.

Hoofdstuk 2 onderzoekt de effectiviteit van beleid dat jonge woningkopers financieel ondersteunt. Aan de hand van de Nederlandse vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers jonger dan 35 jaar bepalen we het effect van dergelijk beleid op verschillende uitkomsten op individueel en op marktniveau. Het belangrijkste resultaat is dat de vrijstelling leidde tot een significante toename van het aantal woningaankopen door kopers die ervoor in aanmerking kwamen, wat zich echter niet vertaalde in een blijvend effect op het eigenwoningbezit. Dit komt doordat de extra transacties die door het beleid werden gegenereerd grotendeels bestonden uit herhaalaankopen door bestaande eigenaren, en uit timingreacties van personen die hun eerste aankoop toch al van plan waren. Daarnaast sloeg de incidentie van de subsidie vooral neer bij verkopers in plaats van bij kopers, aangezien tussen de 60 en 90% van de vrijstelling werd afgeroomd door hogere prijzen voor woningen die onder de regeling vielen. We combineren al deze empirische bevindingen in een eenvoudige welvaartsanalyse, waarin we de nutseffecten van het beleid berekenen voor elk lid van de Nederlandse volwassen bevolking. Hoewel de vrijstelling vooral ten goede kwam aan degenen in het hogere middensegment van de inkomensverdeling, waren degenen met lage inkomens de verliezers, omdat het eigenwoningbezit voor hen ook met een fiscale stimulans buiten bereik bleef.

Hoofdstuk 3 onderzoekt de invloed van ouderlijke schenkingen op jonge starters. Concreet wordt onderzocht hoe kopers die ouderlijke steun ontvangen deze middelen inzetten in hun directe woonbeslissingen, en in hun consumptie en spaarbeslissingen op de langere termijn. Ik vind dat bij de woningaankoop (vrijwel) elke euro aan ouderlijke schenking wordt gebruikt om de schuld te verlagen, door de omvang van de initiële aanbetaling te verhogen. Dit verlaagt mechanisch de maandlasten die kopers dragen als gevolg van hypotheekrentebetalingen. In plaats van deze besparing elders te beleggen, gebruiken ontvangers van een schenking hun hogere restinkomen echter voor consumptie. De resultaten suggereren daarmee dat gerichte ouderlijke vermogensoverdrachten niet zozeer worden gebruikt om op de lange termijn vermogen op te bouwen, maar vooral om de ontvangers te helpen hun consumptie in het midden van de levenscyclus glad te strijken.

Hoofdstuk 4 onderzoekt de bredere gevolgen van ouderlijke schenkingen voor de woningmarkt. Voor een periode met bijzondere fiscale stimulansen voor schenkingen vergelijken we het biedgedrag van alle woningkopers die wel en niet ouderlijke steun ontvangen om hun aankoop te financieren. Op individueel niveau vinden we dat ontvangers van een schenking tussen de 0,5% en 2% hoger bieden op woningen van dezelfde kwaliteit dan andere kopers. Nadere analyse laat zien dat overbieden door ontvangers van een schenking zich voordoet in die lokale markten waar de concurrentie krapper is. Op marktniveau heeft overbieden een spillover-effect: in postcodegebieden waar veel woningkopers een ouderlijke schenking ontvangen, zien we dat ook andere kopers hoger gaan bieden, waardoor de gemiddelde prijzen stijgen.

Hoofdstuk 5 onderzoekt de rol van etniciteit. Daarvan is aangetoond dat zij de toegang tot een koopwoning beperkt voor kopers met een etnische minderheidsachtergrond. Aan de hand van informatie over het herkomstland van alle kopers en verkopers op de Nederlandse koopwoningmarkt onderzoeken we de wisselwerking tussen de etniciteit van koper en verkoper. We vinden dat, zelfs binnen kleine deelmarkten, transacties tussen kopers en verkopers uit dezelfde migrantengroep vaker voorkomen dan op grond van willekeurige matching te verwachten valt. Dit wijst op voorkeuren voor etnische matching bij woningtransacties. Van belang is dat deze voorkeuren ook effect hebben op de verkoopprijzen. Ten opzichte van transacties met andere koper-verkopercombinaties worden woningen bij transacties tussen kopers en verkopers van dezelfde etniciteit verkocht met een korting van ongeveer 4%. Deze korting wordt niet verklaard door verschillen in woning- en buurtkwaliteit. Wanneer transacties worden uitgesloten die waarschijnlijk niet zakelijk tot stand zijn gekomen—zoals transacties tussen familieleden en transacties waarbij koper en verkoper in dezelfde buurt wonen—daalt de geschatte korting tot 2%. Verschillende aanvullende analyses op deelsteekproeven leveren bewijs dat de korting wordt gedreven door voorkeuren voor de eigen etnische groep, die verkopers ertoe brengen af te zien van financieel rendement bij onderhandelingen met kopers van dezelfde etniciteit.